“有客戶半夜轉(zhuǎn)來定金”“很久沒有這么瘋狂了”“項目優(yōu)惠將收回”?? 上廣深樓市新政出臺后首日，市場燃了！
2024-10-01 06:41:16 來源： 每日經(jīng)濟(jì)新聞
“今天上午9點(diǎn)開始，1個小時接待了三波看房人。”上海浦東的房東趙女士9月30日告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者（以下簡稱每經(jīng)記者或記者）：“本來我都想好了，220萬元就簽字，現(xiàn)在我想賣240萬元。”
9月29日深夜，央行、國家金融監(jiān)督管理總局公告明確，商業(yè)性個人住房貸款不再區(qū)分首套、二套住房，最低首付款比例統(tǒng)一為不低于15%。同時，央行還明確，各商業(yè)銀行原則上于2024年10月31日前應(yīng)統(tǒng)一對存量房貸（包括首套、二套及以上）利率實(shí)施批量調(diào)整。
緊接著，上海、廣州和深圳三個一線城市均宣布優(yōu)化房地產(chǎn)政策。
其中，上海新政內(nèi)容主要包括：非上海市戶籍家庭以及單身社保滿1年即可在外環(huán)外購房；居住證積分達(dá)120分，社保滿3年可享滬籍家庭購房待遇，即可買2套住房；臨港新片區(qū)工作、存在職住分離的群體，可在臨港多購1套住房；首套首付比不低于15%、二套首付比不低于20%；個人住房銷售增值稅年限“5改2”；取消144平方米以下普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。
廣州則宣布，自9月30日起，該市戶籍、非戶籍居民家庭和單身人士在全市范圍內(nèi)購買住房的，不再審核購房資格，不再限制購房套數(shù)。深圳新政規(guī)定，深圳戶口非核心區(qū)可多購一套房，非深圳戶口核心區(qū)購房需一年社保，非核心區(qū)買房無需社保；個人住房銷售增值稅年限“5改2”；降低首套、二套首付比例；取消限售、開發(fā)商自主定價。
在系列房地產(chǎn)利好政策之下，9月30日，A股和港股均延續(xù)上漲態(tài)勢，尤其是房地產(chǎn)板塊，更是迎來集體狂飆。當(dāng)日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者第一時間實(shí)際走訪了上海、廣州和深圳的房地產(chǎn)市場，了解這一波新政對當(dāng)?shù)貥鞘械膶?shí)際影響。
上海：新政出臺當(dāng)晚，市場已經(jīng)沸騰
新政次日，上海市場反應(yīng)熱烈。
多位二手房中介向每經(jīng)記者表示，新政更利好原先超過144平方米的住宅，以及產(chǎn)證不滿五年的房子，節(jié)前工作日暫時變化不大，還需等細(xì)則出來。“因?yàn)樾抡壒剩瑤Э春痛翱诮灰椎鹊裙ぷ髋诺脻M滿的。”
實(shí)事上，據(jù)每經(jīng)記者觀察，市場對新政早有預(yù)期，9月27日上海多個新房項目開盤即售罄，其中遠(yuǎn)郊的龍湖觀萃項目首開，3小時賣了15億元。
而此次上海新政出來后，上海郊區(qū)項目率先熱起來了。閔行區(qū)華漕板塊的中國鐵建花語前灣項目咨詢量激增。該項目一位置業(yè)顧問向每經(jīng)記者介紹，新政出臺后接到了很多購房者來電咨詢，之前猶豫不決的客戶也來再次咨詢。“昨天晚上同事們?nèi)技影嗉狱c(diǎn)和客戶聯(lián)絡(luò)。今天來的人不多，客戶直接在線上轉(zhuǎn)賬定房，國慶期間肯定還會加碼促銷。”
記者在現(xiàn)場看到，由于是工作日，中國鐵建花語前灣售樓處現(xiàn)場并不算熱鬧，沙盤旁邊零星有幾組購房者在咨詢。現(xiàn)場一位工作人員表示，來訪量和前一天差不多，一般工作日接待30多組人，只有周末才會翻倍。“明天國慶放假肯定人多，所以今天一些同事先調(diào)休了，明天肯定要增加接待人員，今天的主要工作是為國慶期間的銷售做些準(zhǔn)備。”
漕盈路附近一家房產(chǎn)中介門店，中介羅先生直接帶著一位購房者去新樓盤看房。據(jù)他介紹，這位購房者在七莘工業(yè)園附近上班，7月份賣掉了黃浦區(qū)內(nèi)環(huán)的老房子，到這里的兩個月里一直在看房，但遲遲沒有決定，就是在等待房地產(chǎn)政策。此次新政一出來，這位購房就決定把原來500萬元的購房預(yù)算提高到了700萬元。
“本來首付資金也夠的，只是這位購房者對房地產(chǎn)市場的信心不足，少貸些款，怕買完貶值太多。”羅先生介紹，現(xiàn)在新房客戶的購買信心強(qiáng)了，想買大戶型，有一些二手房東則開始調(diào)價，總價增加了幾十萬元，“雖然我覺得沒必要漲價，但確實(shí)有這樣的房東。”
位于上海內(nèi)環(huán)內(nèi)的改善型項目保利·朗譽(yù)，新政出來后的當(dāng)天夜里就預(yù)定出了兩套房。該項目置業(yè)顧問小張告訴每經(jīng)記者：“政策一出，客戶很快下了決定，晚上12點(diǎn)線上轉(zhuǎn)賬，訂了一套99平方米房源和一套140平方米房源。”
記者在該項目現(xiàn)場還遇到兩組前來看房的買房人，其中一組是初次到訪的，另有一組家庭則是特地過來簽購房合同的，這也讓售樓處現(xiàn)場顯得頗為熱鬧。
小張?zhí)寡裕行┛蛻糁岸紒磉^，戶型、面積、朝向都看得差不多了，就是一直在觀望。政策出來后，下個月可能有些贈送和優(yōu)惠措施就會收回，這些客戶可能也怕樓盤優(yōu)惠力度有變化，所以就快速作出決定。
在位于市中心靜安區(qū)的靜安璽樾項目現(xiàn)場，同樣不斷有新客戶到訪。據(jù)記者了解，該項目開盤已有一段時間，二期將在國慶節(jié)后加推。置業(yè)顧問還向記者透露：“二期98平方米中小戶型確定會漲價。”
“當(dāng)前，上海外環(huán)外新房市場銷售規(guī)模占全市的比重超70%，二手房市場占比也超過50%，本次上海明顯優(yōu)化外環(huán)外限購政策，有望帶動外環(huán)外市場活躍度提升。”中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜向每經(jīng)記者指出。
廣州：全面取消限購，樓盤來訪顯著增加
作為首個全面取消限購政策的一線城市，廣州本次新政的示范效應(yīng)更高。
廣州“5?28新政”出臺后，對市場成交確實(shí)有一定提振，但未有長效作用。克而瑞統(tǒng)計顯示，今年前8月，廣州住宅市場容量（新房+二手房）累計同比下跌14%，政策對成交助力有限，市場需求容量進(jìn)一步壓縮。二手房價格敏感度較高，率先進(jìn)入下滑通道，且價格跌幅遠(yuǎn)超新房。
9月30日，廣州一位房企人士向每經(jīng)記者表示，由于當(dāng)天是工作日，項目上沒有特別明顯到訪增長，還需要等到國慶期間觀察效果。“今天是新政（出臺后）首日，廣州購房者一般反應(yīng)沒這么快，這次全面解除限購最大的影響，應(yīng)該就是改變市場預(yù)期。”
不過，作為傳統(tǒng)的熱銷節(jié)點(diǎn)，開發(fā)商也依然為國慶假期準(zhǔn)備了優(yōu)惠促銷活動。記者從廣州萬科方面了解到，國慶期間，萬科旗下的黃埔新城、都會四季、增城萬科城等項目都有購房券優(yōu)惠，每套優(yōu)惠在2萬至5萬元不等。其中，都會四季項目團(tuán)購最高可享額外16萬元購房大禮包，增城萬科城項目老帶新成交新老業(yè)主額外得iPhone16一臺。
龍湖廣州·御湖境相關(guān)負(fù)責(zé)人向每經(jīng)記者表示，疊加央行各種刺激政策后，客戶反應(yīng)呈現(xiàn)出多樣化的態(tài)勢，看房量顯著增加。隨著客戶信心的回升和看房量的增加，區(qū)域板塊內(nèi)活躍度也有所提升，市場氛圍逐漸回暖。
不過，上述負(fù)責(zé)人同時表示，盡管政策利好不斷，但部分購房者仍持觀望態(tài)度。他們擔(dān)心房價未來可能再次波動，因此選擇繼續(xù)等待更好的入市時機(jī)。“另外，首付比例下調(diào)雖然降低了購房門檻，但同時也意味著貸款額度增加，一些購房者擔(dān)心未來還貸壓力較大，因此在作出購房決策時更加謹(jǐn)慎。”
此外，記者從越秀廣州方面了解到，越秀觀樾項目近期來訪量明顯增多，較平日接待量上漲50%，越秀萬博城新客到訪量有一定上漲。
“廣州僅有的限購門檻取消后，已經(jīng)成為四個一線城市中僅有的完全敞開限購限貸大門的城市。”克而瑞廣佛區(qū)域首席分析師肖文曉在接受每經(jīng)記者采訪時表示，目前來看，廣州樓市的兩大任務(wù)依然是“去庫存”和“調(diào)結(jié)構(gòu)”，因此政策效應(yīng)首先會體現(xiàn)在接下來國慶黃金周樓市的人氣提升上，而之后復(fù)蘇的持續(xù)性則需要經(jīng)濟(jì)基本面不斷地給予正向反饋，距離回到健康平穩(wěn)發(fā)展的軌道還需要一定時間。
“整體而言，在中央政治局會議定調(diào)之后，房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)的短期目標(biāo)已經(jīng)確立，市場各方的信心也將逐步回升。”肖文曉補(bǔ)充道。
據(jù)克而瑞統(tǒng)計，截至今年第38周（9月16日至22日），廣州全市商品住宅存量面積微降至1161.6萬平方米，去化周期較今年第37周微升至20.79個月。
另據(jù)廣州中原研究發(fā)展部監(jiān)測，今年國慶假期，廣州一手住宅開盤或加推樓盤13個，合計1493套單位。推盤個數(shù)比去年國慶假期減少12個，總推貨量則減少53%。
深圳：多個樓盤表示將收回優(yōu)惠措施
深圳樓市新發(fā)布當(dāng)晚，房產(chǎn)中介小湯只睡了4個小時，這次樓市新政力度和市場反應(yīng)都出乎他的意料。
“現(xiàn)在全國客戶都可以在深圳非核心區(qū)買房了，而且無需社保和戶口，首付只要15%。”湯勇9月30日告訴每經(jīng)記者，因?yàn)楹芏酀撛诳蛻舯旧砭陀匈彿啃枨螅F(xiàn)在政策出臺進(jìn)一步激發(fā)了這些購房者的入場決心。
“已經(jīng)很久沒有這么瘋狂了！”湯勇拿出手機(jī)指了指手機(jī)App上的客源維護(hù)線索，上面顯示凌晨4點(diǎn)多還有客戶在咨詢買房的事情。
盡管新政出臺次日是工作日，部分售樓處看房人仍然明顯增多。在鴻榮源珈譽(yù)府的項目現(xiàn)場，等候區(qū)基本已坐滿購房者。現(xiàn)場置業(yè)顧問相當(dāng)忙碌，接待記者的項目置業(yè)顧問小劉一邊為購房者算著價格，一邊不時回復(fù)著手機(jī)上的各種咨詢信息。
記者在現(xiàn)場看到，在不到半小時的時間里，已有兩批客戶敲響了營銷中心的購房“金蛋”，這意味著有兩組客戶成交或交了購房定金。上午11時左右，項目現(xiàn)場人流量又明顯多了起來。小湯勇告訴記者：“今天已經(jīng)成交了11套了，保守預(yù)計當(dāng)天能成交20套以上。”
此外，每經(jīng)記者還走訪了深圳寶安、龍華等多個樓盤。在位于龍華龍盛地鐵站附近的卓越珺奕府現(xiàn)場，置業(yè)顧問小盧告訴記者，預(yù)計會馬上收回折扣，項目采用的是階梯式售價方式，如果成交得越多，后面的折扣就越少。
“當(dāng)天能定下來的話，可以享受九七折、九五折、九八折等疊加優(yōu)惠，整體算下來差不多讓利了13個點(diǎn)。”小盧介紹，一般不同樓層、樓棟價格都會有差異，先上車的相對折扣要大一點(diǎn)，等房源賣得差不多了，項目的去化壓力沒那么大了，對應(yīng)的折扣就會陸續(xù)地收回。
以一套中高層89平方米的三房為例，原價496萬元，折后總價435萬元，相當(dāng)于開盤價打了八八折。小湯當(dāng)日下午3點(diǎn)向記者發(fā)送信息顯示：“您之前看中的房源已經(jīng)被定了，截至當(dāng)日15時，已經(jīng)成交了10套。”
在看房現(xiàn)場，中介小王也列舉了部分購房者的實(shí)際情況：“在今天成交的購房者中，有幾個本身之前就來看過項目，原本是在二手房和我們新房項目之間猶豫。但是政策出來后，一些二手房業(yè)主立馬開始漲價，后來他們一聽說我們項目近期也要收回折扣了，當(dāng)天立馬就過來成交了。”
“比如我之前接待的一個客戶，原本是打算買南山諾德假日花園的66平方米兩房，最開始業(yè)主掛牌賣500萬元，但業(yè)主只能出價470萬元。按照以前的市場行情，大概率能敲定下來了，但新政出來后業(yè)主決定不賣了，現(xiàn)在該小區(qū)同面積段房源最低一套售價已經(jīng)520萬元了。正因如此，一些買家不得不將目光轉(zhuǎn)向了新房市場。”湯勇說。
在龍華區(qū)中洲迎璽花園售樓部現(xiàn)場，金蛋和禮花碎片散落一地。
置業(yè)顧問小許的手機(jī)信息幾乎就沒有斷過，在和記者說話間，他打開一個微信群聊：“你看又有客戶定下來，隔空交的定金”。
“這個月整體來說市場不是很好，這個盤只賣了20多套，但今天一上午又賣出去十幾套。”小許告訴記者：“總共265套待售，照這種情況下來，國慶賣一個月，11月和12月清下尾盤就差不多了。”
小許以一套8層的97平方住宅舉例，備案價格約683萬元，折后總價580萬元，相當(dāng)于八五折。而每高一層樓，總價還會上浮幾千到萬元不等。
從言語中，記者能感受到銷售人員對去化的信心，小許多次稱，項目折扣只會越來越少。“說句不好聽的，能送東西就是難賣，開發(fā)商才會做這些。因?yàn)樾抡鰜砗螅芏嚅_發(fā)商都已經(jīng)收折扣了。”
宏發(fā)悅見和府項目也為沖刺國慶黃金周做好了準(zhǔn)備，公司以備案價八七折準(zhǔn)備了10套優(yōu)惠房，原預(yù)計10月1日推出，但新政出臺后，其中幾套已經(jīng)被客戶提前拿下。
該項目銷售人員小鄭告訴記者，目前龍華區(qū)已經(jīng)不限購了，這對剛需客戶來說是一個利好，隨著政策放寬，許多原本觀望的客戶開始入市，有客戶9月29日晚上就直接轉(zhuǎn)了定金過來。
小鄭表示，項目二期今年5月開盤，每平方米售價比去年開盤的一期項目優(yōu)惠約3000元，開盤時一次性繳納購房款的可以給予九折優(yōu)惠，貸款可以九二折優(yōu)惠。他提醒記者，目前90多平方米的小戶型比較搶手，最低可以給到備案價的八六折。
兩位銷售人員都提到，股市對樓盤去化帶動功不可沒，“現(xiàn)在很多客戶都是從股票里脫身的，就是賺錢太快了，客戶就沒太多猶豫。”
記者|包晶晶 劉頌輝 陳榮浩 孔澤思 黃婉銀
責(zé)任編輯：陳霞
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